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　　来源：京楼快刀书生I

　　北京第六轮朝阳供地拉开大幕，酒仙桥1019-0013-1地块登场。

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　　越秀、招商、建发、保利、绿城、中海六家头部房企齐聚报名，这是一场纯粹的朝阳顶豪排位赛。

　　建发先热场，绿城、保利感觉在陪跑，越秀、中海出现了多次同时举牌的情况。

　　2个多小时拉锯战，254轮，由中海新城以46.814亿元摘得，折合楼面价8.11万元/㎡，溢价率25.8%。

　　先来恭喜北京宸园、中海万吉玖序的业主们，你们赢了。

　　北京宸园项目拿地之初含多项配建与自持要求，2024年入市，全年实现全盘清盘，累计网签销售额102.7亿元，成交均价11.1万/㎡。

　　中海万吉玖序最新网签去化率73%，在售成交均价11.2万/㎡。酒仙桥板块豪宅定位已被市场证明。

　　新地块的底子，放在今年的四环沿线，属于第一梯队的干净地块：纯住宅，2.5容积率、限高80米。

　　37.2亿起拍，起始楼面价6.44万/㎡，起点直接锚定朝阳高端改善底盘。

　　配套层面，交通上，地块坐拥双地铁加持，向北约800米可达地铁14号线将台站，向西1公里直达东风北桥站，轨交出行便捷高效；区域路网同步升级，酒仙桥路拓宽至45米双向六车道，亮马河北路年底通车、直连机场二高，打通内外通勤脉络。

　　商业、生态、医疗配套成熟落地：南侧330米即达久隆生活广场，步行3分钟可满足日常消费；驱车短途可达颐堤港，承接高阶商业需求；紧邻将台滨河公园，临河观景、生态氛围优越，周边华信医院等医疗资源齐备。

　　最重磅的教育红利即将落地：清华附中朝阳学校酒仙桥校区稳步推进建设，计划2027年9月正式投用，改写酒仙桥长期缺乏头部名校的市场痛点。地块紧邻阳光上东、晶都国际等老牌高端社区，圈层纯粹、界面统一，是当前酒仙桥板块综合资质最优的居住地块。

　　但真正的博弈，从来不在地块参数，而在板块基本面的“盛极而变”。

　　酒仙桥是北京顶豪的躺赢板块：望京外溢、国门红利、使馆底色，三张王牌吃多年。

　　这也是本次土拍最核心的真相：靠地段能守住底价，但只有产品能托住11万+的顶价。6家房企同台，看似势均力敌，实则适配度天差地别，快刀书生认为，中海确实是最贴合当下酒仙桥破局逻辑的人选。

　　酒仙桥是望京第二CBD+国门空港+使馆区三个标签，老城连片跳级，豪宅价格一路走高，稳稳站稳10万+梯队。

　　板块价格底盘很硬：中建智地北京宸园百亿销售额、11.1万均价落地；中海万吉玖序持续去化、均价站稳11.2万；周边二手豪宅壹亮马、上东郡价格坚挺，新房、二手房双向锁死板块高端定位。

　　硬底盘带来硬约束：后续新项目，只能溢价、不能降价。一旦产品平庸，立刻陷入“价撑不住、量跑不动”的尴尬局面。

　　这就注定：熟悉酒仙桥市场的房企才会有继续迭代深耕的可能。

　　中海在酒仙桥已有万吉玖序落地，对板块熟悉、操盘稳健。

　　酒仙桥现在缺的，是更进一步的豪宅故事。

　　板块硬件已完成升级：道路拓宽、路网升级、双地铁加持、亮马河沿线更新，再加清华附中朝阳学校2027年落地，区域正在褪去旧城区标签，向纯粹高端住区切换。

　　当下的酒仙桥，地段只能保底价，产品才能保顶价。

　　还有一层关键盘面，决定了本场土拍的结局。

　　今年朝阳供地梯队分明：酒仙桥只是前菜，后续大郊亭、双井、甜水园重磅地块陆续登场，都是真正的核心王牌。

　　本场比拼不是谁钱多，而是谁的产品能给板块续命、给房价托底。

　　中建智地、中海已经完成了“稳底盘”的任务，把酒仙桥价格锁死在11万+。

　　接下来，需要继续来“拔上限”。

　　酒仙桥楼市，正式告别地段躺赢时代，进入产品定输赢的新阶段。

　　这场土拍的终局，早已写定。

　　6大豪门逐鹿酒仙桥，拿下酒仙桥0013-1地块，中海是最优解，也是唯一解。