中金研究
6月下旬以来部分地产主体评级终止或下调，对其债券估值产生一定影响，叠加6月以来债券利率横盘震荡居多，央国企地产利差修复遇到一定阻力。我们认为目前央国企地产债利差短期或维持震荡，主体间或表现分化，部分尾部主体存在评级下调压力或导致利差承压，我们建议维持头部主体及中等资质主体中短久期配置。
风险
房地产下行超预期，出现超预期信用风险事件。
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正文
销售跟踪：6月新房销售环比增长、同比下降。根据中指研究院数据，2026年6月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别变动+9%和+3%，同比分别变动-8%和-4%，新房销售环比增长、同比下降；分城市能级看，一线城市销售面积环比变动-9%、同比变动-5%；二线城市销售面积环比变动+12%、同比变动-8%，三线及以下城市销售面积环比变动+16%、同比变动-10%。周度数据来看，30大中城市商品房成交面积6月以来6周累计值同比下降7%。
房企销售：我们重点跟踪的房企有33家披露了2026年6月销售数据，销售额环比平均变动+18%，同比平均变动-12%。具体来看，保利发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂同比分别变动+3%、-2%、-7%和+1%，保利置业和越秀地产同比分别变动-25%和+25%，滨江集团、龙湖集团、金地集团和新城控股同比分别变动+2%、-55%、-45%和-12%。
土地市场：土地成交额同比下降。2026年6月全国住宅性质土地推地建筑面积4077万平米，环比变动+54%、同比变动-22%，成交建筑面积3370万平米，环比变动+61%、同比变动-18%；6月成交溢价率16%，环比上升；6月土地成交金额1757亿元，环比变动+79%、同比变动-16%，1-6月累计同比变动-30%，分能级来看，一线、二线、三四线城市土地成交额累计同比分别变动-23%、-44%和-14%。
融资跟踪：6月境内地产债净增量转正。2026年6月地产境内债发行量和净增量分别为553亿元和170亿元，其中国企净增191亿元、非国企-20亿元。6月美元债发行量0亿美元，净增量-36.4亿美元。到期方面，2026年四季度地产境内债到期回售合计680亿元，环比和同比均下降；美元债到期回售合计3亿美元，环比和同比均下降。具体个券来看，龙湖2026年8月有10亿元境内债面临回售，11亿元境内债到期。
二级市场走势：6月房地产行业利差收窄居多，美元债指数回报率为负。2026年6月房地产行业利差全面收窄，AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动-1bp、-2bp、-15bp和-26bp，AA+中保利发展、北京城建多只个券利差收窄幅度居前；AA中光明地产、华发实业等多只个券利差收窄靠前；AA-中首开股份多只个券利差收窄幅度居前、华侨城集团利差走扩。6月美元债指数当月回报率-0.49%，投资级表现好于高收益，回报率分别为0.27%和-0.91%。龙湖集团美元债曲线上涨0-1美元至74-96美元区间。
行业投资建议
6月下旬以来部分地产主体评级终止或下调，对其债券估值产生一定影响，叠加6月以来债券利率横盘震荡居多，央国企地产利差修复遇到一定阻力。我们认为目前央国企地产债利差短期或维持震荡，主体间或表现分化，部分尾部主体存在评级下调压力或导致利差承压，我们建议维持头部主体及中等资质主体中短久期配置。
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文章来源
本文摘自：2026年7月17日已经发布的《6月房地产债券月报：关注评级变动》
袁文博 分析员 SAC 执业证书编号：S0080523060023
许 艳 分析员 SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref：BBP876
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