（来源：亿翰君 亿翰智库）

序言

在“暴雷潮”里最安静的那个身影

五年时间很短，短到行业还没走完这一轮周期；而五年时间又很长，长到整个行业像一场大退潮，曾经那些在聚光灯下风光无限的“大佬”，一个接一个在沙滩上搁浅。

但在河南，有一家房企，几乎听不到它的声音，放眼全国，十个人里估计有九个半没听它的名，剩下那半个可能是当地地产圈的人。它叫住友。不是那个日本财团，而是河南濮阳土生土长的开发商。它2005年成立，2011年开始做地产。

2021、2022年，当大多数民营房企拿不动地的时候，住友开启猎杀时刻，一口气在濮阳、许昌、新乡、焦作、商丘拿了十几个项目，更是在2022年实现了8盘连开，15盘同售的热闹场景。你以为它跟很多企业一样，玩的是高杠杆，靠“借钱生钱”，实际上它是全自有资金开发、0融资、0负债。

今天，我们来聊聊这家“不知名”豫企，到底凭什么活了下来，而且还活得挺好。

01

从濮阳出发，一个“地级市小房企”的逆袭

时间倒回2005年。这一年，住友在河南濮阳成立。创始人是张红泽，濮阳本地人。

他没有一上来就喊“冲向全国”，也没有搞什么惊天动地的发布会。他的打法很简单—就在濮阳本地，老老实实盖房子。2011年开始做地产，第一个项目—濮阳住友·金域华府落地清丰县，2016年正式开工建设，同年6月开盘，卖的不错。

这一枪打响之后，住友信心倍增，在濮阳开始“开挂”：

2017年，三盘齐发，濮阳住友·金域华府、濮阳住友·金域华庭（清丰第二盘）、香树花城（清丰第三子盘）清丰三子同时热销；

2018年，成立四大中心，开始集团体系化运营；

2019年，走出濮阳，挺进商丘，落子民权，开启省域化布局；

2020年，总部迁至郑州，正式“进城”；

2021年，全国化布局起步，首进许昌、安阳，甚至跨省进入安徽合肥；

2022年，河南住友控股集团正式成立，这一年，它在河南本土房企群体里有了名字。

2025年，深耕濮阳区域，濮阳住友·龙湖序首开劲销1.6亿元。

从2011年从清丰起步做地产，到2020年总部迁郑州，并在郑州拿地，它用了近10年才走出濮阳，慢的像老牛拉车。当它走出濮阳的时候，那些曾经在全国疯狂拿地的“闽系”“粤系”大佬们，已经开始暴雷了。

从2005年成立到2026年，住友已经经历了21年的风风雨雨，它的经营哲学是，不追风口，不追潮流，按着自己的节奏往前走。截止2026年5月31日，住友已经开发了26个项目，其中濮阳单城有15个，占比接近60%。

02

“0负债”的秘密：不借钱，到底怎么做房地产？

上一轮倒下或撤退的巨头，核心的原因在于财务上的无节制，把杠杆放的太高，这样就相当于把刀架在脖子上，一旦外部有刺激，手起刀落，结果显而易见。

住友没有跟风，它的官网里有这样一句话“住友控股集团一直稳步经营，摒弃杠杆，坚持全自有资金开发，保持了健康的财务状况和良好的抗风险能力”。翻译成大白话就是：我们盖房子用的全是自己的钱，不找银行借，不发债，不搞信托。

这在房地产行业意味着什么？没法快速扩张。因为自有资金是有限的，盖一个项目，卖掉，回笼资金，再拿下一个。这种“滚动开发”的模式，速度肯定比不上加杠杆的对手。但好处也很明显：节奏快慢都是自己说了算，你永远不会被债务压死。

当“三道红线”政策出台，当各大政策轮番轰炸，当行业风暴来临，那些负债率高到飞起的企业重重倒地时，住友反而像一个旁观者，政策的限制对它的影响很小，因为它在另一条赛道上——它连负债都没有，哪来的红线压力？

行业繁荣时，它始终克制，所以底子是有的，它不缺线，所以2022年市场最冷的时候后，它开始反向操作，连续拿地。我们根据官网披露的信息统计，2021年到2022年，住友在许昌、新乡、焦作、商丘、濮阳等地，一口气拿了十几块地。

我相信，这一番操作下来，不仅民企会羡慕，连国央企可能都会有点眼红。2021年、2022年这个时间点，拿地的时机很好，为什么这么说？因为在这个点上，风向已经变了，市场已经下来了，很多企业已经退出或收缩战线了，土拍的压力减轻，地价也相对比较理性了。我们可以看到，住友的逻辑很清晰，这两年拿完地之后，储备的够了，后面两三年，它都很从容。

别人恐惧时贪婪，这话巴菲特说过，但能做到的没几个。住友做到了，靠的就是正确的节制，让口袋里有钱，然后适时的“进攻”。

03

产品主义的胜利：三四线城市的“降维打击”

五年的阵痛足以让企业磨去棱角，也足以让企业的底色露出来。住友能活21年，光靠财务，光靠有钱是肯定不够的，做房地产跟农民种地一样，还是得看天吃饭，想要好好活着，还得有人买你的房子，核心还得是你的产品要好。 

三四线或县城的市场有什么特点？市场好的时候，一线的房企进来收割，行情下来了，头部的房企害怕了，看不上了，撤退了，而住友没跑，反而用一套自己的方法论在坚持，用一个词概括就是：产品上的降维打击。

说白了就是把它在一二线城市看到的好产品、好设计、好理念，拿到三四线城市去落地。三四线城市的购房者，不是没钱，是没好房子。你把一二线的标准拿过去，就是“降维打击”。

住友现在有“城系、府系、园系、樾系”四大产品系，覆盖从刚需到改善的不同需求。其中“樾系”是高端产品系，选址城市核心区域，都市成熟配套圈。新一代高端TOP“樾系”的首个产品落子濮阳—濮阳住友·江山樾，主打超大宽景阳台、新中式洋房。在濮阳这种三四线城市，这种产品算是“天花板”级别的了。

最新作品—住友龙湖序位于濮北核心，背靠龙山，面朝龙湖，占据“龙首”位置，拥有一线无遮挡的观湖视野，主打“超四代观湖奢居”理念，2025年10月26日首开拿下1.6亿销售额，刷新了2025年濮北高端住宅首开套数纪录，是濮阳当之无愧的“现象级红盘”。

高定建筑立面：对标全球一线湖岸豪宅的先锋审美，首创金冠流体建筑，创新采用金冠流体、晶甲金线设计，结合双曲面铝板和“会呼吸”的金属构件，让建筑外形极具艺术感和现代感，成为城市封面。

奢华的归家礼序：打造了约45米宽的显赫门庭，主材为香槟金铝板和进口宝石蓝奢石。门前并排种植了从泰山远道而来的19棵百年古松。

顶级供应链：为确保项目品质，住友与国内幕墙行业的巨头中南幕墙达成了战略合作，旨在以尖端科技定义濮阳的“好房子”标准。

超高得房率与空间感：以建面约139㎡的户型为例，实得面积187㎡，比肩约225㎡大平层的震撼越级体验(以得房率80%的常规户型为例)，拥有寰幕全景舱聚厅和270°甲板级全景舱，观湖视野纵览无垠；南北双露台、阳台露台双顶配。

全维生活配套：项目内部配备了超2000㎡的下沉式新美学会客厅，内含咖啡、便利店、KEEP健身房、室内高尔夫、私密会客厅、茶室、私宴厅、四点半课堂、儿童树屋乐园等等9大生活场景，是一个全龄友好的社交殿堂。

工程质量有保障。住友有自己的建筑工程公司，拥有建筑工程总承包一级资质。自己的工程自己盖，质量和工期都能把控。住友开发的所有项目均严格按照工期、高标准交房。2024年，住友更是完成了“7城10盘同年交付”的壮举。

物业是自己的。很多小开发商卖完房子就跑，物业外包给第三方，后期服务一塌糊涂。但住友有自己的物业公司——宏益物业。宏益物业不只是看看大门、扫扫地，2022年正式启动全龄康养服务，正在打造的智慧化全龄康养服务新模式，已落位住友·金域兰亭等项目。这招挺聪明的。物业服务是长尾生意，做好了，业主的口碑就是最好的广告。

04

“不把鸡蛋放在一个篮子里”的智慧

住友还有一个特点：它不是一家纯地产公司。它是一个以地产开发、工程建设为双核驱动，集物业服务、科技商砼（就是混凝土）、商业贸易、现代农业等产业于一体的综合型企业集团。这个布局很有意思。很多房企出事，就是因为“把所有钱都砸在买地上”。市场好的时候没问题，市场一转冷，资金链一断，全盘皆输。

但住友不一样。它的业务是“多腿走路”的：

地产开发：主业，贡献大部分收入。

工程建设：住友有自己的建筑公司，自己的项目自己盖，质量和工期都能把控。

科技商砼：建筑材料，自己用不完还能卖给别人。

物业服务：长尾生意，做好了就是稳定的“现金奶牛”。

这种布局的逻辑很简单：就算房地产市场再冷几年，住友也能靠其他业务养活自己。这就是“不把鸡蛋放在一个篮子里”的智慧。

05

房地产下半场，属于“住友们”

中国房地产的黄金时代，已经结束了。

住友这种“小而美”的企业，用21年时间证明了一件事：

做房地产，不一定非要上市，不一定非要加杠杆，不一定非要冲千亿。只要产品做得扎实，现金流管得住，底盘扎的稳，即使在最冷的冬天，也能活得很好。

它的故事，可能没有那些千亿巨头的故事精彩。没有惊心动魄的资本大战，没有“地王”的豪气冲天，也没有“首富”的传奇人生，但绝对值得一听。

住友的故事还很长，我们看到的开头已经足够精彩。

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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