深圳南山的有钱人分两种：一种住深圳湾，一种住华侨城

　　深圳湾是新钱，华侨城是老钱。

　　现在，这块"老钱区"终于要有新货了——璟云台。

　　说实话，一开始我没太在意。深圳每年新出的豪宅项目不少，多数都是噱头大于实质。但这个盘有两个点让我决定认真查一查：第一，它在华侨城核心区，而这个片区已经整整六年没有新房供应了；第二，它整个项目只有20多套。

　　六年断档，20多套供应。

　　这两个数字放在一起，就不是普通的楼盘推售了，这更像是一次"限量发行"。

　　璟云台，备案名就是这个，位置在深圳市南山区沙，河街道香山东街17号，就在华侨城核心腹地，紧邻天鹅湖花园三期。

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　　开发商是深圳华侨城房地产有限公司——华侨城集团旗下。

　　所以市场上有人管它叫"天鹅湖花园四期"，虽然华侨城自己没这么宣传，但地理位置确实就是这个关系。

　　这个地块原来是华侨城园林公司的生活综合楼，属于迷你旧改项目。有多迷你？建设用地仅仅只有面积2189㎡，大概也就三个标准篮球场的大小。总建筑面积约1.15万㎡，规划一栋15层小高层，地下2层加地面15层，建筑高度约60米。

　　这就是一个极端稀缺的小体量项目。

中建五局发布项目意想图

　　项目总共就24套，2梯2户，纯板楼结构，主力户型建面约300㎡大平层，5房5卫设计。

　　目前官方的户型图还没有公布，先看看的【酉相言】先生的。

via@酉相言

产品拆解：300平大平层

　　聊完进展，聊产品。璟云台的产品参数

　　户型建面约300㎡，5房5卫，套房设计，梯户比2梯2户，基本等于专梯专用

层高约3.6米（普通住宅2.8-3.0米，多数豪宅3.3-3.5米）

外立面大面积玻璃幕墙，现代简约，底层架空

　　参数层面确实够顶，3.6米层高和可能的7.2米挑高是最大亮点。

璟云台的产品本质是：

极致的单体产品力 ，而不是传统豪宅社区

地段：华侨城这块地

　　地段是璟云台最大的卖点，也是最大的争议点。先说好的方面。

　　璟云台在华侨城核心腹地，背靠燕晗山郊野公园，毗邻28万㎡天鹅湖，远眺深圳湾超总。用开发商的话说，这叫"山、湖、林、海、城"五维景观。

下图红色框为项目的位置：

　　华侨城是深圳最早的豪宅区之一，燕晗山、天鹅湖、华侨城湿地公园，都是几十年沉淀下来的。片区容积率普遍2.0-3.0，城市中心罕见的低密度板块。道路两旁全是二十多年树龄的芒果树和榕树，每年春夏交接，香山东街那条路全是翠绿花海。

同价位你还能买什么

　　6000+这个预算，在深圳能选的项目其实不少。

　　璟云台的独特性在于它是华侨城核心区六年来唯一的新房供应，而且是300㎡大平层的新房。如果你认华侨城这个片区，又只住新房，那璟云台目前没有直接竞争对手。

　　但如果你不执着于华侨城，同价位深圳湾、前海、香蜜湖都有选择。这就是为什么我说，璟云台不是"必须抢"的项目——它只对特定人群是必需品。

　　打听到挺多的意向客户是住纯水岸或天鹅湖早期，房子老了想换新的大的，但不想离开华侨城，从容有钱的老钱们。如果是已有华侨城房产想升级。璟云台刚好就是标杆了。

　　项目还在推进中，后续可能会有新变化，有新消息我会第一时间更新。