曾经“一房难求”的杭州限售红盘，正在陆续进入二手房市场。记者统计了12个已经或正在解禁的小区，从近期成交价格来看，4个小区高于当年新房均价，3个基本持平，5个已经“破发”。五年过去，当年的“限价红利”，正在接受二手房市场的重新定价。

2026年迎来第二波解禁

昔日红盘二手房表现分化

据潮新闻美好生活研究院此前统计，杭州实施新房限售的5年左右时间里，共产生约3.45万套限售房源，涉及全市30余个板块、80多个楼盘。

从2025年9月开始，杭州第一批五年限售楼盘陆续解禁，西溪公馆、地铁万科天空之城、万科前宸、德信大家运河云庄、融创城、花漾里等昔日热门楼盘率先进入解禁周期。

进入2026年，又一批曾经需要“拼手气”才能买到的红盘开始解禁，比如三墩北的紫璋台、彩虹轩，以及萧山北干的博语华庭等。

此次统计的12个小区，共涉及约9108套限售房源。其中，天空之城涉及2578套，西溪公馆1213套，紫璋台1224套，万科前宸1108套，均属于限售房源相对集中的项目。

德佑星洲花园店经纪人牟义成表示，限售房源进入市场，不仅增加了二手房供应，也有助于提升小区的市场关注度。他就遇到过客户，已经开始打听杭源里的限售房源何时入市。

牟义成表示，一方面，这些限售红盘无论在当年的市场中，还是放到如今来看，都有着较高的关注度。一些购房者当年没有摇中，如今仍希望通过二手房市场再次买入。另一方面，随着市场调整，许多昔日红盘如今已经难有明显盈利空间，也有部分购房者抱着“捡漏”的心态持币观望。因此，通常来说，限售红盘进入二手房市场后，关注度相对较高。

从小区整体二手房成交情况来看，今年以来，这12个小区合计成交280套。其中，融创城成交71套，为12个小区中成交量最高的；其次是紫璋台，今年已经成交了55套；西溪公馆成交27套；德信大家运河云庄和花漾里均成交19套。

但也有“红盘”带不起的热度。比如12个小区中，天空之城作为体量最大的楼盘，今年成交量仅16套，与别的限售楼盘热度差距较大。

12个限售红盘价格如何？

4个有盈利、5个“破发”、3个持平

比较此次统计的12个小区当年新房均价和近期二手房成交均价，结果是：4个小区高于新房均价，3个小区与新房均价基本持平，5个小区已经明显低于新房时期的价格。

其中，账面盈利最明显的是博语华庭。博语华庭当年新房均价约3.4万元/㎡，近期二手房成交均价约4万元/㎡，每平方米仍有约6000元的价差，较新房价格上涨约17.6%。大华西溪风情观止洋房的表现也相对较好。当年新房均价约3.3万元/㎡，近期成交均价约3.7万元/㎡，账面上涨约12.1%。融创城当年新房均价约1.78万元/㎡，近期成交均价约1.9万元/㎡，上涨约6.7%；西溪公馆则从约2.8万元/㎡上涨至2.9万元/㎡，账面涨幅约3.6%。

另一边，已经有5个小区的近期成交均价低于当年的新房价格。

其中，跌幅最大的是彩虹轩。其新房均价约2.8万元/㎡，近期成交均价约2.5万元/㎡，下降约10.7%。紫璋台同样从约2.8万元/㎡回落至2.6万元/㎡，下降约7.1%；桂语朝阳由约2.9万元/㎡降至2.7万元/㎡，下降约6.9%；花漾里从约1.9万元/㎡降至1.8万元/㎡，下降约5.3%；德信大家运河云庄则从约2.9万元/㎡降至2.8万元/㎡，下降约3.4%。

此外，天空之城近期成交均价约3.5万元/㎡，与当年新房均价基本相当；万科前宸维持在约3万元/㎡；佳源湘湖印象高层则在2万元/㎡左右。

也就是说，在这12个小区中，只有三分之一目前仍保持房价层面的账面上涨，超过四成已经跌破当年的新房均价。这一结果，与五年前市场对“限价红盘”的预期形成了鲜明反差。