来源：上海证券报·中国证券网
上证报中国证券网讯（记者 张欣然）记者近日从上海证券交易所获悉，截至2026年10月，已有113单机构间REITs向上交所申报，申报规模超过2400亿元。其中，沪市已成功发行机构间REITs产品64单，发行规模超过1100亿元，底层资产覆盖保障性租赁住房、数据中心、能源类基础设施、港口、景区、动力电池等10余种类型。
10月28日，上交所举办机构间REITs业务专题培训会。据了解，机构间REITs是在现行企业资产证券化制度框架下，面向机构投资者发行的不动产类证券化产品。作为多层次REITs市场的重要组成部分，机构间REITs既能够衔接Pre-REITs投资与公募REITs上市，为公募市场培育储备优质资产，也为企业盘活存量不动产、拓宽权益融资渠道提供了新的选择。
近年来，上交所在中国证监会指导下，持续推进机构间REITs产品创新和制度建设，推动产品底层资产从传统基础设施、商业不动产向数据中心、储能、动力电池等新兴领域拓展。同时，通过完善扩募、二级交易、信息披露和激励约束等机制，提升产品市场化运作水平。
产品优势逐步显现
随着产品机制不断完善，机构间REITs的资产适用范围持续拓宽，市场参与主体日趋多元。
在产品设计方面，机构间REITs具有较强的灵活性。在坚守产品权益属性的基础上，允许项目公司适度负债，允许管理人合理设置自持比例安排、收益倾斜分配等保障条款，以适应不同类型、不同发展阶段资产的权益融资需求。
从底层资产看，机构间REITs已由传统基础设施和商业不动产，逐步拓展至数据中心、港口、储能、动力电池等多个领域，一批创新项目相继落地，为相关行业盘活存量资产、拓宽融资渠道提供了新的工具。
在投资端，机构间REITs以底层不动产运营产生的租金、收费等现金流为主要收益来源，具有现金流相对稳定、可预测性较强等特点，为长期资金配置不动产权益资产提供了新的投资选择。
目前，沪市机构间REITs已吸引保险、银行理财、券商自营等近100家权益类投资机构参与。随着投资者结构不断丰富，保险、理财等资金通过机构间REITs进入不动产权益投资领域，市场供需两端逐步形成良性互动。
与此同时，机构间REITs产品审核效率持续提升。上交所通过修订基础资产指引、更新产品示例和业务问答、实施分行业审核等方式，进一步明确审核标准，提高市场主体申报和发行的可预期性。
“目前机构间REIT产品申报发行各环节可预期性强，决定产品准备周期的主要因素是取得投资者对于资产估值定价和产品条款的认可，整体落地效率较高。”国金证券资管有关负责人向记者表示。
市场生态不断完善
在市场规模持续扩大的同时，上交所正通过完善扩募、交易、信息披露和激励约束等制度安排，推动机构间REITs市场生态建设。
扩募机制方面，机构间REITs采取较为灵活的制度安排，不设置挂牌上市时间要求，支持已发行产品通过扩募持续注入优质资产，推动资产上市平台规模化发展。
数据显示，2024年以来至今年10月，沪市机构间REITs已有10单扩募案例，申报规模超过170亿元。近期，建信住租第二次扩募储架项目、世纪互联乌兰察布数据中心扩募项目相继获批，“首发+扩募”的发展模式逐步成熟。
二级市场交易活跃度也在持续提升。据市场机构统计，2026年以来，机构间REITs累计成交112.2亿元，已成交个券的平均年化换手率超过40%。
在交易机制方面，上交所鼓励管理人、基石投资者及其他金融机构持续双边报价，引导具备做市资质的机构积极开展做市业务，同时允许发行人自持份额挂牌后灵活交易，以进一步提升市场流动性和价格发现功能。
信息披露方面，机构间REITs已建立季度信息披露制度，按照资产类型细化披露内容，定期公布底层资产运营数据、财务情况及估值变动。部分产品还探索高频信息披露与净值交易相结合的方式，为二级市场交易提供定价参考。
此外，机构间REITs通过将运营管理费用与资产经营表现挂钩，建立市场化激励约束机制，推动运营管理机构与投资者利益更加一致，促进底层资产长期运营和价值提升。
服务实体经济领域持续拓宽
随着机构间REITs市场持续发展，一批具有代表性的创新项目陆续落地，应用场景从保障性租赁住房拓展至数字基础设施、地方国企存量资产等领域。
在保障性租赁住房领域，2024年6月，全市场首单产权类机构间REITs建信住租项目成功发行。2025年9月，该项目完成首次扩募，新增南京天隆寺项目和南京江畔都会项目，成为全市场首单机构间REITs扩募项目。今年7月，项目再次申报扩募，进一步探索通过持续注入资产实现平台规模扩张。
业内人士认为，保障性租赁住房项目具有较为稳定的租金现金流，与REITs产品的长期投资属性较为契合。通过机构间REITs，相关企业能够盘活存量住房资产、回收资金并用于后续项目建设运营，为保障性租赁住房供给提供资金支持。
在数字基础设施领域，数据中心项目成为机构间REITs创新的重要方向。
2025年4月，国内数字基础设施领域首单机构间REITs万国数据项目成功挂牌。此后，2025年11月至2026年3月，世纪互联三单数据中心项目陆续落地，有孚数据中心项目成功发行，底层资产覆盖绿色算力、区域智算中心等业态。近期，世纪互联及中金数据的多单乌兰察布数据中心项目也已获批。
数据中心通常具有投资规模较大、运营周期较长等特点，收入主要来自长期合同项下的托管及增值服务。机构间REITs的引入，为数据中心企业探索从主体信用融资向资产信用融资转型提供了新的路径，也有助于提高存量数字基础设施资产的资金周转效率。
在地方国企存量资产盘活领域，今年6月，湖州城市集团农副产品物流集散中心持有型不动产绿色资产支持专项计划正式设立，发行规模6.875亿元，底层资产估值11亿元。
据了解，该项目底层资产为农副产品物流集散中心，属于具有稳定经营现金流的民生保障类经营性不动产。通过机构间REITs，企业将原本沉淀在投资性房地产中的资产价值转化为可交易的金融产品，在不新增大规模债务的情况下实现存量资产盘活。
这一模式为地方国企探索资产运营与资本运作相结合的发展路径提供了实践案例，也为地方政府盘活存量资产、提高国有资产运营效率提供了新的思路。
展望后续发展，机构间REITs有望在盘活存量资产、支持“六张网”建设、城市更新及构建房地产发展新模式等方面发挥更大作用。
上交所有关负责人向记者表示，下一步，上交所将在中国证监会统一部署下，持续推进机构间REITs市场生态建设。一方面，加大优质项目和行业龙头标杆项目供给，聚焦支持“六张网”建设，推动更多资产类型实现突破，完善扩募制度机制，打造一批具有示范效应的资产上市平台项目；另一方面，持续提升产品流动性，引入多元化投资机构，深化发行、交易模式改革，优化做市安排，进一步完善机构间REITs投资交易生态。