2026.08.20
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作者 |第一财经亓宁
8月20日，上海六部门联合发布楼市“沪八条”，成为7月底中央政治局会议之后第二个推出楼市新政的一线城市。与北京8月7日发布的地产新政类似，上海此次的重点同样是住房公积金，外环外二套住房商贷首付比例也迎来松绑。
与北京新政大幅提升住房公积金贷款上限不同，上海此前公积金贷款上限已在一线城市平均水平，此次发文着重优化了公积金提取范围和频次，如允许提取公积金购买车位等。不少分析认为，考虑到商贷成本减负空间已较为有限，加上《住房公积金管理条例》大修落地，公积金仍将是接下来提振楼市消费的关键工具。最新数据显示，LPR（贷款市场报价利率）已连续15个月维持不变。
从市场数据来看，今年以来上海楼市呈现“量价齐升”态势，但存在“两头热、中间温”的分化特点。随着北京、上海陆续为市场修复注入新动能，外界对广州、深圳楼市新政的预期也在升温。
住房公积金三大优化
这份由上海市住建委、市房管局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发的《关于优化本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》）有5个方面8项政策措施，包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置，以及推进收购二手住房等。
中指研究院上海数据总经理张文静对第一财经表示，从出台时机看，本轮新政具有明确的“窗口效应”考量：一方面，紧贴8月住房公积金管理条例修订出台的时间节点，及时响应国家层面公积金制度改革方向；另一方面，抢在传统楼市销售旺季“金九银十”前夕推出，意在将政策利好转化为市场交易动能。
公积金政策作为“主引擎”，是本次新政的一大亮点。《通知》从扩大支付购房首付款提取范围（从预售拓展到现房）、优化购房提取公积金频次和限额（从5年1次改为每年1次）、拓宽住房公积金购房支出情形（增加契税、车位、储藏室）三方面对提取政策进行了优化。
首先，文件在2025年8月“沪六条”支持缴存人购买本市新建预售商品住房提取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至购买新建商品住房现房；同时继续支持“既提又贷”，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。
其次，新规对在上海市没有公积金个人住房贷款或未办理公积金冲还贷业务的已购房缴存人，进一步放宽本市购房提取频次和金额，购房提取频次由不动产权证发证之日起5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”；购房提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款”。
最后，《通知》支持缴存人提取住房公积金支付本市购房契税和购买本市住房配套车位（库）、储藏室。
这也是继2024年5月“沪九条”、2025年8月“沪六条”、2026年2月“沪七条”之后，上海再度优化楼市政策。此前的8月7日，北京已发布新规，限购政策迎来近年来最宽松阶段，住房公积金则是新政中分量最足的部分——在同时满足多重条件的情况下，家庭首套房公积金贷款最高可贷340万元，较此前的160万元大幅提升，与其他一线城市已基本持平。
相比之下，上海此次楼市新政前，公积金贷款上限已经多次上调来到300万元以上。目前，北京、上海、广州、深圳单缴存人的首套房公积金贷款额度上限分别是120万元、120万元、100万元、70万元，双缴存人首套房公积金贷款上限分别是240万元、240万元、200万元、130万元。其中，北京、上海首二套房公积金贷款上限仍有差距，广州、深圳则不区分首二套房。综合考虑各类上浮优惠政策后，北京、上海、广州、深圳双缴存人家庭最高贷款额度分别约为340万元、324万元、360万元、351万元。
在此背景下，陈文静认为，上海新政从三个维度发力，促进公积金更快流向购房消费端，降低居民实际购房资金压力。“未来公积金政策依然存在优化空间。”陈文静认为，修订后的《住房公积金管理条例》已经发布，未来公积金有望继续向“住房消费支持工具”升级。
8月18日，“国务院关于修改《住房公积金管理条例》的决定”全文公布，意味着该条例近20年来幅度最大的一次系统性修订落地。在使用范围上，住房公积金提取情形由原来的6类扩展至9类，新增装修自住住房、支付自住住房物业费，以及国务院批准的其他住房消费情形等。
修订后的《住房公积金管理条例》将于9月20日起施行。在业内人士看来，随着新政策落地，后续各地公积金政策因地制宜优化的空间将进一步扩大。“未来住房公积金与租房、装修、物业、老旧住房更新改造等多元居住场景的衔接将更加紧密。”据中指研究院统计，包括扩大公积金提取使用范围在内，截至8月17日，今年以来各地出台公积金相关政策约400条，是政策优化频次最多的方向。
购房成本如何再减负
此次新政对上海外环外住房尤其新房市场利好明显，包括“以旧换新”补贴、二套房首付比例下调等。《通知》明确，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。
这也意味着，新政后上海首套住房商贷最低首付款比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。
这将为住房改善需求的家庭在外环外置业直接减负。以一套总价400万元的二套住房为例，首付门槛将从80万元降至60万元。“预计对外环外新房去化、激活置换链条将产生积极作用。”中指研究院报告称。
从信贷数据来看，当前居民降杠杆仍在持续，与楼市成交回暖出现一定背离。央行披露的金融数据显示，今年前7个月，居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。其中，7月居民贷款减少4603亿元，同比少减290亿元，但以房贷等为主的中长贷减少1202亿元，同比多减102亿元。
考虑到个人住房贷款利率已行至低位，业内普遍认为，相较于住房公积金等工具，商贷减负空间已经有限。央行数据显示，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已连续三个季度稳定在3.06%。20日，最新一期LPR报价出炉，1年期、5年期以上品种利率分别为3%、3.05%，已连续15个月“按兵不动”。
从走势来看，2月底上海优化楼市政策出台后，房地产市场出现修复态势。中原地产数据显示，7月上海新房成交步入淡季节奏，当月成交面积40.8万平方米，环比减少23%，同比增加19.5%，豪宅成交升温带动均价创下年内新高；二手房成交淡季不淡，成交总量2.06万套，环比下降8.27%，同比上涨21.42%，创下近5年的同期新高。整体来看，市场呈现“两头热、中间温”的分化格局，即刚需买家入市积极，高端买家紧盯核心区稀缺资产。
此前有地产行业资深研究人士表示，当下房地产市场修复最大的掣肘在于库存，虽然新房库存去化压力下降，但二手房库存是当前主导因素。从目前二手房库存吸纳周期来看，北京、上海可能率先迎来拐点，但更多城市触发拐点仍需要“挂牌量再下来一些、成交量再上去一些”。
此次上海新规还明确，自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海外环外购买新房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可向购入新房所在区房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买新房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。同时，优化2024年5月“沪九条”出台的“以旧换新”补贴政策，在2027年3月31日之前在外环外购买新房且在1年内出售外环内二手住房的，可申请补贴3万元。符合条件者可叠加享受两项购房补贴，即最高补贴可达8万元。
“当前二手房交易虽维持高位，但近期流速略有放缓，房东价格让步的意愿普遍不强，买卖双方陷入价格拉锯。本次政策补贴设有时限，‘用完即止’的稀缺性将形成一定紧迫感，有助于打破价格僵局，促进二手交易放量，进而提升一二手置换链条的衔接效率。”中原地产首席分析师卢文曦认为，此次新政信贷宽松、购房补贴等利好政策覆盖面广，精准触达首次改善和置换群体，有望激发新一轮需求入市。
卢文曦进一步表示，上海中心城区总价300万元左右的“老破小”与现行住宅新规下的产品存在明显代差，居住体验感较弱。外环外的主力产品总价集中在500万至700万元区间，恰好对应“卖旧”后可承接的购买力范围。政策引导“卖旧买新”，叠加信贷支持与购房补贴，充分激发潜在需求，置换买家获得实实在在的优惠，将进一步激发区域市场活跃度。
陈文静也认为，未来，支持住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等或将成为更多核心城市助力稳市场的政策工具。近期北京、上海接连发布新政，预计更多城市将跟进优化楼市政策，深圳、广州的政策落地预期进一步增强。