来源 莫老爷

　　科技的尽头是IPO，IPO的尽头是深圳豪宅销控表。

　　这不是段子，是正在发生的事实。

　　2026年7月13日，央视财经播报，2026年上半年，深圳商务公寓成交量强势创下5年新高！

　　豪宅也很夸张。多家机构监测，上半年深圳有6个千万级豪宅，开盘即罄。

　　谁在买？

　　乐有家统计，2026年深圳千万级豪宅买家，90后占31%，基本都来自科创行业。部分顶豪项目，开发商说，这个比例甚至是七成。

　　深圳，正在经历一轮财富大换血！高科技产业的集中爆发，批量催生“科创新贵”，购买力直接传导至豪宅市场，掀起一轮又一轮成交热潮。

　　这波行情的逻辑是什么？持续性如何？“科创新贵”喜欢什么样的资产？哪些楼盘会成为“硬通货”？一文讲透。

　　01

　　落袋为安

　　“科创新贵”扫货深圳豪宅

　　深圳豪宅以往的行情，主力买家年龄在50岁上下。

　　主要来自这几个群体：潮汕实业老板、房地产及相关行业从业者、城中村拆迁土豪、港澳台及海外投资者、专业投资客与炒房团。

　　不同于以往行情，深圳今年的“豪宅热”，购买主力成了“科创新贵”。

　　他们年龄多在40岁以下，职业背景以Ai、半导体、新能源、生物科技等为主，常常穿着卫衣、戴着智能手表出现在豪宅案场。

　　为什么会发生这样的转变？

　　在全球经济面临增长瓶颈的背景下，各大主要国正以前所未有的力度加码科技，中国更是将“科技创新”提升至国家战略核心位置。

　　深圳是“中国科技第一城”，突然就站在了浪潮之巅，迎来了一波汹涌的“科技创富潮”。

　　以当下最炙手可热的AI行业为例。

　　最近一年，AI大模型与AI服务器需求全面爆发，三星、SK海力士、美光三大巨头将绝大多数产能倾斜至HBM高端储存芯片，大幅压缩普通存储芯片的生产，导致普通存储芯片供应断崖式下跌，价格疯狂拉升，整体涨幅突破300%。

　　深圳是全国储存企业聚集度最高的城市，这些企业提前嗅到了机会，低价囤了海量普通存储芯片，这些芯片价格瞬间原地起飞，变成了公司的“暴利资产”，助推公司业绩飙涨、股价狂飙。

• 佰维存储：2025年净利增520%，2026年不到3个月涨超380%

• 德明利：2025年全年涨超273%，2026年Q1净利同比增4943%

• 江波龙：2025年内涨超244%，2026上半年净赚近百亿，同比暴增超700倍

　　股权是纸面财富，更是高风险资产，这些储存企业的创始人、核心高管、技术股东等纷纷套现离场，将账面浮盈转化为实打实的现金——而深圳核心区的豪宅，就成了他们资产避险、财富沉淀的最优选择。

　　以江波龙为例。

　　2025年9月至今，公司技术专家李志雄分两轮减持约659万股，套现约20.2亿元。按A股限售股转让20%个税规则推算，税后到手至少15亿元。能在深圳买50套3000万豪宅、上百套绿景白石洲住宅。

　　无数个“李志雄”的集体套现，批量催生深圳“科创新贵”。

　　《2026胡润全球富豪榜》显示：深圳十亿美金企业家数量达132位，一年净增47位，首次超越上海、北京，成为全球十亿美金企业家第二多的城市。这47位新增富豪，高度集中于科创领域。

　　穿透绿景白石洲、深圳湾澐玺、中信城开·信悦湾这些热销豪宅，主力买家画像惊人一致，都指向了“科创新贵”。

　　02

　　长坡厚雪

　　“科技创富潮”才刚开始

　　只要“科技创富潮”不停，深圳豪宅就不缺购买力。

　　那么问题来了：这波行情能持续多久？

　　1、国家战略已将科技创新锁定为“长期工程”

　　《国家创新驱动发展战略纲要》明确：到2050年中国要建成世界科技创新强国。

　　2、AI不是短期风口，影响力将超越互联网

　　多家权威机构预测：2025-2035年中国AI市场规模复合增长率高达30.6%-47.1%。

　　英伟达始人黄仁勋：“AI创造的富翁数量将超过互联网热潮20年创造的！”

　　3、深圳的科技底盘并不只依赖AI

　　2025年深圳战略性新兴产业占GDP比重已高达43%，拥有超2.5万家国家高新技术企业，覆盖AI、半导体、新能源汽车、智能制造、生物科技等多条黄金赛道。

　　一批又一批深圳科技企业正排队Ipo，每成功上市一家，就意味着又有一批“科创新贵”手握股权变现！

　　据统计，2026年上半年深圳新增上市公司21家，数量位居全国第一，其中超九成为科创产业。

　　深圳的“科技创富潮”才刚刚开始，至少是长达十年以上的结构性趋势！可以预见，在未来很长一段时间，“科创新贵”都将是深圳豪宅市场最具活力的增量资金。

　　那么，什么样的核心区资产才是“科创新贵”的心头好？特征是什么？

　　综合乐有家、克而瑞、第一太平戴维斯等机构的调研来看，深圳“科创新贵”的置业需求和行为，都与传统富豪买家有着明显差异。

　　1、行为上：决策更快，且偏爱全款

　　传统富豪买房决策周期3-6个月，“科创新贵”从看房到签约通常不超过1个月。

　　效率差异的根源在于财富积累方式。

　　传统富豪的钱是几十年经营攒下的，花得谨慎；“科创新贵”的钱是股权变现，来得快，加上身处朝阳行业、对未来收入增长乐观，买房自然更洒脱。

　　还有多位一线经纪人证实：“科创新贵”的全款比例也远超传统富豪。

　　传统富豪要留现金流维持企业运转，能贷就贷；“科技新贵”没有经营周转压力，只有资金沉淀需求，全款省心省力。

　　2、需求上：效率是硬红线、生态是减压刚需

　　“科创新贵”信奉“效率即生命”！效率，是他们置业的第一准则。

　　乐有家2026年调研显示：72%的“科创新贵”将“距公司驾车15分钟内”列为购房不可妥协的红线。

　　他们希望“公司在哪、家就在哪”，不愿把精力浪费在长途通勤上，要把更多时间留给事业进阶和生活本身。

　　由于“科创新贵”长期被高强度的研发和产品节奏推着走，他们还强烈渴望拥有被生态资源包裹的安静宜居环境。

　　这样的环境对他们来说不是锦上添花，而是生活必备的“减压场”，在家门口就能通过环境来舒缓一天的疲惫。

　　综上，“科创新贵”的置业公式已然清晰：核心城区占位+15分钟科创通勤圈+稀缺生态宜居。三者缺一不可，少一环都入不了他们的眼。

　　03

　　摊开深圳“豪宅地图”

　　谁能接住这波科技财富？

　　摊开深圳“豪宅地图”，绿景白石洲，不仅长在深圳“科创新贵”的心头好上，性价比还超高，安全性也不必担心。

　　一、深圳科创造富黄金链上的“中央车站”，且兼得华侨城宜居底色

　　南山是深圳科技第一区，这里拥有一条完整的科创造富黄金链：

　　1、北段西丽大学城-留仙洞：科创产业“育婴室”

　　这里负责“生技术、聚人才”。南方科技大学、清华研究院等高校扎堆；大疆、速腾聚创等科技企业在此集聚。

　　2、中段高新科技园：科创产业“加工厂”

　　依托成熟的供应链与产业生态，科研成果在这里实现商业化落地，孵化大量科创新锐公司。

　　3、南段深圳湾超级总部基地：科创产业的“上市变现池”

　　当这些科创新锐公司从小苗长成大树，就需要去深超总对接资本，进行全球化展示，实现IPO，最终批量催生“科创新贵”。

　　绿景白石洲，坐落华侨城核心，是深圳唯一同时链接深圳湾、留仙洞、后海金融CBD、高新园四大总部基地的“资产坐标”，数十万高净值科创、金融人才栖息于此，15分钟通勤圈直抵四大总部基地。通勤无忧，职场居住双向从容。

　　更难得的是，项目还被华侨城国家湿地公园、大沙河生态长廊、深圳湾滨海长廊层层包裹，三大城市级生态资源在此交汇，家门口随处都是天然“减压场”，可沉侵式放松身心。

　　这种“出则高效通勤、入则自然疗愈”的双重状态，在南山找不到第二处。

　　二、千万级总价就能拿到南山核心区“入场券”

　　绿景白石洲还是深圳豪宅市场的“性价比之王”，其价值严重被低估！

　　1、核心区稀缺现房

　　“429新政”后 ，绿景白石洲是深圳核心区持销热卖前三的1000万左右的三房住宅，目前少量110-187平的3-4房现房在售，总价仅千万级起；公寓约45-60-75平现房在售，价格更恐怖，总价约230万起。不管是投资还是自住，都是肉眼可见的“捡漏”机会。现房即买即住即租，省心省力省成本。

　　2、与周边二手房价格严重倒挂

　　周边的华侨城、深圳湾等片区二手房单价普遍在10万元以上！这种每平方米数万元的价差，形成了夸张的“价格倒挂”。

　　3、比隔壁地价还便宜几万块

　　2026年6月，南山科技园一宗宅地拍出10.87万元/㎡的楼面价，深圳新地王诞生。光地价就接近11万/㎡，未来新房保守估计15-18万/㎡起。

　　而绿景白石洲，住宅产品比地价还便宜两三万，连这块地未来新房预估售价的一半都不到。

　　在政策逻辑、产业发展和财富人群的多重支撑下，绿景白石洲的价格回调，只是时间问题。

　　三、半年交付两次！争议是暂时的，交付是永恒的

　　绿景白石洲堪称中国城市更新史上的“超级工程”——体量最大、孵化周期最长、操盘难度最高。

　　在“恒大事件”引爆民营房企信任危机后，这个项目也曾被推上风口浪尖，饱受质疑。

　　争议之下，项目的业绩和兑现，就是最好的回应和公关。

　　业绩方面，绿景集团顶着巨大外部压力，一次次把项目送上销冠宝座。

　　1、2024上半年——深圳持销项目“双冠王”！套数第一、金额第一（克而瑞）

　　2、2025年——公寓揽下17亿元，登顶深圳2025年商务公寓成交金额TOP1，几乎是第二、三、四名加在一起的总和（中原）

　　2、兑现方面，项目半年内完成2次大规模交付，远超市场对“风险项目”交付预期。

　　1、2026年2月璟庭住宅一期交付

　　这次交付，在合同约定标准之外，绿景主动追加投入，对架空层、地库等公共区域做了实打实的品质提升。

　　在“减配”大行其道的行业环境里，这份“主动加餐”的诚意，显得尤为珍贵。

　　2、2026年7月11、12日璟公馆公寓集中交付

　　有了2月份的实战经验，这一次更加从容。

　　交付流程井然有序——签到、资料核验、签署文件、钥匙交接，每一环节衔接流畅。

　　验房环节更是安排工程与物业人员“一对一”全程陪同，逐间讲解、逐项确认，做到问题当场核实、需求当场响应。

　　面对争议，绿景始终以“保交付、稳民生”为最高使命，从未辜负一分信任。

　　在最吃劲的关口，非但没有退缩半步，反而以超常规的组织力度和资源投入，将工地化作践行责任的主战场。

　　这场硬仗，打的是决心，拼的是脊梁——外界曾认为不可能逾越的难关，绿景人用昼夜不息的坚守将其一一踏平。

　　外界未必知晓的是：项目实则还刷新了中国城市更新拆迁效率纪录！

　　项目整体拆除面积近150万㎡，涉及1670栋农民房，自2019年启动签约以来，已经成功拆除1300余栋。

　　在深圳这轮AI浪潮中：

• 德明利李虎夫妇纸面身家暴涨超320亿元

• 江波龙蔡华波姐弟身家暴涨超800亿元

• 大普微创始人杨亚飞持股账面突破300亿

• 佰维存储38岁掌门人孙成思身家暴涨至约270亿元

• 王智勇的惠科股份公司市值一度突破5000亿元

　　深圳的科技周期正在与房地产周期发生一次完美共振。这台科技造富机器还在高速运转，只要它不停，绿景白石洲，就是最稳的“硬通货”。