楼市中的中低端改善需求并没有消失，而郊区产品去化不好的刻板印象也正在被打破。

　　沉寂已久的上海郊区新房市场，竟然又出现了购房者需要“研究积分、盘算工龄、争抢房源”的情况。

　　8月以来，上海的青浦徐泾、嘉定新城接连出现高认购率项目。其中，绿城·悦海棠首开228套房源，吸引946组客户认购，认购率达到415%，最终实现“日光”；象屿金茂·满嘉认购460多组，认购率超过400%，首开115套房源当天售罄；青浦宝业·虹桥国展里二批次64套房源，则吸引173组客户认购，认购率超过270%，同样触发积分。

　　三个项目合计吸引超过1500组购房人。

　　这些热销项目并不位于传统意义上的核心区，而是全部位于上海外环外。

　　从上海到成都、武汉、广州、深圳，类似现象正在不同城市上演。

　　当前楼市或许并非全面回暖，但已进入一个更加明显的“结构性行情”：那些真正满足居住升级需求、价格合理、产品力突出的项目，正在率先获得市场认可。

　　外环外接连“日光”，上海新房逻辑改变

　　上海楼市近期最值得关注的变化之一，是郊区开始出现高认购、高去化的新楼盘。

　　8月12日，位于青浦徐泾的绿城·悦海棠首开228套房源，均价约6.2万元/平方米，认购阶段吸引946组客户，认购率约415%，平均约4组客户竞争1套房源，最终实现“日光”。

　　项目同时触发积分摇号，入围分达到62.12分，成为近三年来大虹桥板块首个触发积分的住宅项目。

　　悦海棠的热销，与其产品定位密切相关。作为绿城在上海首个全域抬板底盘社区，项目通过抬板设计实现人车分流，并在板下空间、景观、运动设施等方面进行升级。

　　几乎在同一时间，嘉定新城也出现了类似的热销。

　　8月2日，象屿金茂·满嘉开启首期认购，仅1小时认购量便突破积分触发门槛，是近两年来最快触发积分的项目之一。

　　8月15日项目正式开盘，推出115套房源，当天售罄。项目累计认购460多组，认购率超过400%，入围分达到64.4分。

　　满嘉均价约5.3万元/平方米，容积率仅1.7，项目规划6栋洋房和7栋叠墅，并采用抬板设计，打造低密社区。

　　青浦的宝业·虹桥国展里也出现了类似热度。其二批次推出64套房源，吸引173组客户认购，认购率超过270%，触发积分，预计8月22日开盘，项目均价约6.17万元/平方米。

　　三个项目有一个非常明显的共同点：都在外环外，但价格并没有明显脱离此前的板块价格体系。

　　这也是它们能够快速获得市场认可的重要原因。

　　过去几年，上海郊区新房市场并不缺供应，但不少项目面临“产品升级了、价格也升级了，客户却不愿意买单”的困境。而这一轮热销项目，恰恰是在价格相对合理的基础上，将大量成本投入产品力上。

　　从传统住宅到抬板住宅，从普通高层到低密洋房、叠墅，再到架空层、下沉庭院、地下会所以及高得房率设计，产品代际出现了明显变化。

　　上海中原地产分析师卢文曦认为，虽然当前仍处于楼市传统淡季，整体市场交投仍在低位运行，但嘉定新城、徐泾等竞争激烈的板块出现触发积分的项目，说明郊区产品去化不好的刻板印象正在被打破。

　　在他看来，近期中端改善需求并没有消失，只是过去缺少真正能够让买家愿意掏钱的产品。而当前能够热销的项目，在产品本身上形成了区域竞争中的“降维打击”。

　　从成交数据来看，青浦的变化尤其明显。根据上海中原地产数据，上周上海新房市场中，青浦成交面积达到3.07万平方米，排名全市第一，而今年此前大部分时间，青浦新房成交都在1万平方米以内运行。

　　热盘的出现，正在直接改变区域成交结构。

　　从成都到武汉，热销项目背后是同一批买家

　　如果说上海郊区热盘只是局部现象，那么把视野扩大到全国，会发现类似的结构性热销正在多个城市出现。

　　7月中下旬，成都市场连续出现两个热销项目。

　　位于武侯区的城西金茂晓棠首批推出158套房源，开盘当天去化率超过86%，起始面积109平方米；同样位于主城成华区的越秀天悦云启二批次加推，在30天内实现“两开两罄”，主力户型面积约106平方米。

　　两个项目的共同特征是，总价控制在200万元级别。

　　武汉市场也出现了类似案例。

　　断供近10年的常青花园片区，绿城·云墅凭借超过120%的得房率、1.91的低容积率以及完善配套，首开159套房源后快速售罄，均价约1.7万至2万元/平方米。

　　光谷的联发·光合新澍则首开160套房源，创下49分钟完成认购的纪录，成为板块近7年来首个摇号即“光盘”的项目。

　　广州、深圳同样不乏热销项目。

　　在新房价格指数已经连续5个月环比上涨的广州，保利云瑞6月底首开即去化超过九成，7月更成为广州新房网签套数、金额、面积“三冠王”，单盘占白云区市场份额近三成。

　　深圳今年首个“日光盘”龙湖观萃则属于刚改项目。位于光明的该项目今年5月实现“三开三罄”，甚至出现实体样板房被抢购的情况。项目除了吸引约七成光明本地改善客群外，还吸引了约25%来自南山、宝安的外溢客户。

　　如果剔除依靠核心地段和极度稀缺性支撑的豪宅，可以发现，这一轮全国楼市热销项目中，还有另一条非常清晰的主线：一线城市郊区及二线城市的刚改产品，正在成为“走量”主体。

　　据普睿数智监测，7月份，16个重点城市共有101个项目首次开盘或加推，其中19个项目去化率超过70%。这19个项目中，9个单价超过6万元/平方米，另外10个项目单价集中在1.2万至2.9万元/平方米。

　　也就是说，除了高端豪宅之外，市场购买力正在向另一个方向集中——总价可控、面积够大、产品足够新的刚改项目。

　　普睿数智研究发现，这些所谓的刚改项目并非传统意义上的“小面积刚需盘”，多数项目主力面积在120至180平方米，以四房、五房为主，按照主力面积和单价计算，总价主要集中在230万至320万元。

　　其背后的核心逻辑，是“低单价撑起大户型”。

　　对于购房者而言，同样的总价，在一线城市可能只能购买面积有限的改善产品，但在二线城市，却可以买到更大的面积和更新的产品。这使得一批原本处于观望状态的改善需求重新进入市场。

　　一位近期在多个城市参与热销项目的房企内部人士告诉记者：“相对以前的同类型项目，现在各地都是四代宅，开发商的配置也很卷。价格不变，但配置和得房率提高很多，性价比大幅提升，现有的客户自然会很喜欢。”

　　楼市与土地市场同频提升

　　过去几年，房地产市场经历了从投资需求退出，到刚需和改善需求逐渐成为主流的过程。2020年之后，越来越多房企放弃传统刚需产品，集中向改善和豪宅转型。

　　明源地产研究院近期调研发现，刚需需求实际上一直存在，只是市场一度缺乏与这部分需求匹配的产品。

　　如今，随着改善型产品竞争越来越激烈，一些房企开始重新寻找结构性机会。

　　例如，在主城板块通过控制面积和总价，与二手房直接竞争；同时借助新的计容规则和产品设计，提升得房率和居住体验，使新房相较于过去的刚需产品出现明显的“产品代差”。

　　过去，购买新房意味着支付一定溢价，而现在，一些项目通过更高得房率、更大面积、更好的园林和公共空间，让购房者感觉“相近的价格可以买到明显更好的东西”。

　　另一方面，土地市场也在释放类似信号。

　　8月4日，上海完成2026年第七批次住宅用地出让。其中，浦东唐镇、张江孙桥、嘉定南翔3宗地块均溢价成交，溢价率分别达到28.4%、26.9%和14%。

　　值得注意的是，这些出现较高溢价的土地同样并非传统意义上的市中心核心区，而是近郊板块。

　　这意味着，在土地市场上，房企的资金和资源也正在向具有明确预期、产品逻辑清晰的板块集中。

　　从土地到新房，市场正在表现出越来越明显的分化：有确定性、有产业和人口支撑、有改善需求、能够做出好产品的区域，更容易获得房企和购房者的共同认可；而缺乏这些条件的项目，则仍然面临较大的去化压力。

　　明源地产研究院认为，刚需热销项目也存在明显的窗口期。刚需客群本质上是存量客群，而不是持续流入的新增需求。一个板块如果积累了两三百组等待购房的刚需客户，那么首个真正有竞争力的项目可能迅速消化这部分需求，后续项目的销售难度就会重新上升。

　　过去的日光盘往往意味着一个板块整体火热，甚至会带动周边房价全面上涨；而今天，一个项目的热销更多意味着这个项目在价格、地段、产品和总价之间找到了一个精准平衡点。

　　一位房企内部人士对记者打了一个形象的比喻：“房地产公司就是现代化‘游牧民族’，一茬茬地寻找新的机会。”

　　而对于当下的房地产市场而言，这些机会正在越来越集中地出现在结构性供需错配的地方：有真实需求，但此前没有好产品；有改善客群，但总价仍然需要控制；有土地价值，但尚未被市场充分定价。

　　因此，楼市或许尚未全面复苏，但是一轮新的“结构性行情”正在形成。