编者按：
他们在澎湃的时代浪涌中潮头弄浪，在剧烈的行业变革中尽显锋芒。作为中伦中青一代的杰出代表，他们探路新领域，执笔新篇章，在守正创新中崭露头角。借此专栏，我们将聚焦那些在新兴领域快速崛起的中伦法律新秀，以彼之眼，观照时代，映见未来。
城垣生长，烟火绵延。走过一轮波澜壮阔的城镇化扩张周期，大拆大建的潮声渐远，中国城市迈入静水深流的存量变革新阶段。当前我国城镇住房存量已近350亿平方米，海量空间催生出广阔的城市更新市场。2025年，中办、国办出台《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求优化城市结构、完善配套、赓续文脉、提升品质，建设宜居、韧性、智慧城市。
顶层政策持续引导多元资本有序入局：从险资逆势加仓核心地标，到国企提速存量资产盘活，再到市场化力量敏锐掘金运营溢价，城市更新正由传统开发主导模式转向多元主体协同推进模式，底层逻辑也随之切换为低杠杆、长周期、精运营。存量资产的竞争里，资金是入场券，合规才是行稳致远的关键通行证。
PART 01.
法治“护城河”
跨界协同与耐心资本的价值守望
存量时代的城市竞逐，拼的不是速度，而是定力。其中，以险资为代表的长线资金，正以沉静姿态锚定城市核心地标。利率下行周期中，这类资金更看重长期稳健收益，倾向于依托稳定现金流收获持续复利，也推动法律服务向全周期、精细化方向延伸。
“利率下行阶段，险资加码核心地标，不是抄底，是算十年甚至更长久的资产负债账。这是精密到小数点后两位的长期主义方程式。”
“利率下行阶段，险资加码核心地标，不是抄底，是算十年甚至更长久的资产负债账。核心资产周期长、租金稳，既对冲负债成本，又借城市更新收获增值溢价，再以公募REITs从容退出。这不是投机，是精密到小数点后两位的长期主义方程式。”中伦合伙人周喆豪纠正了市场较为普遍的误解。沉潜不动产投融资领域多年，他经手大量跨主体、多监管的大型地产交易，对险资入局城市更新的全链条运作与实操难点深有体会。其主办的凯德投资收购上海尚浦中心项目，交易估值达76亿元，是近年来中国大宗不动产交易中极具标杆意义的经典项目之一。项目由凯德投资作为普通合伙人之一与大家投控旗下保险私募基金运营平台远见资本共同组建基金完成收购，同时，凯德投资作为资产管理人操盘该项目。这是保险资金与国际领先的资产及基金管理方结合的典型案例，使得资本池更加多元化，进一步为投资经营注入增长动力。
此次收购所面对的，是一项“璞玉未琢”的城芯资产。尚浦中心硬件上佳、地段显赫，但功能定位与运营潜力尚未充分匹配。凯德投资的介入，正是要以资本激活、以专业重塑，为这块璞玉重新标价。本次交易脉络交织、难点丛生：国资、外资、险资各自主体的监管规则、风险偏好与收益诉求差异显著，如何在同一框架中平衡多方需求？更棘手的是，基金设立与资产收购两个环节均需完成反垄断申报，且国有资产转让、跨境资金流转、险资监管备案等事项环环相扣，牵一发而动全身。保险资金运用、基金设立、资产收购三者互为前提条件，任何一环出问题，整条链路都将断裂。
层层嵌套的架构下，项目组采用全局统筹、分线推进、风险前置的作业思路，全流程介入项目运作。前期统筹阶段，项目组先梳理各主体监管红线与合规要求，绘制全流程权责图谱，明确各环节先后顺序与衔接标准，打破流程互锁困境；报审环节，分组专项对接市场监管、国资、金融监管等多个部门，分类准备申报材料，同步推进双重反垄断审查、国资挂牌、险资备案等工作，提前预判政策卡点与审核风险，逐项制定应对预案；结构设计上，以基金载体实现风险隔离与收益划分，界定各方权责边界、资金流转路径与收益分配规则，在满足相关监管要求的前提下，保障交易高效推进。
这场多主体、高复杂度的大型并购最终顺利收官。该项目也勾勒出险资入局城市更新的成熟打法：以基金架构隔离风险、划分收益，通过大宗并购锁定优质城芯资产，按照公募REITs标准打磨资产运营与风控体系，为远期退出铺就顺畅通道。“客户需要的早已不是单一项目的尽调与文本。律师的价值在于全生命周期的综合视野——无论从哪个节点介入，都要看得见整盘棋。”周律师坦言。
PART 02.
资本“铺路石”
规则重构与市场力量的产权突围
如果说长线资本信奉时间复利，耐心持有，嗅觉灵敏的商业力量则顺势转型，不再单纯依赖开发收益，转而打磨经营、盘活存量资产。
“面对产权归集、政策适配、退出通道等复杂关卡，专业法律服务的深度介入与前置布局，不是锦上添花的辅助，而是破局突围的刚需。”
“房地产告别增量狂奔，城市更新的重心，已从物理空间的增量扩张，转向资产规则、价值逻辑与运营生态的系统重构。如今资本比拼的不再是拓地效率，而是资源整合与潜力挖掘能力。”中伦合伙人石易道出了当下行业的真实走向。以她经手的北京某老牌电子卖场改造项目为例，这座地处枢纽的知名商业体，曾经人潮如织，如今因业态老化日渐式微，转型迫在眉睫。项目启动后，各类堵点接踵而至：物业早年拆分出售，数百名小业主分散持有产权，整体收购成本高、推进难度大；受建筑物区分所有权法规约束，改造表决比例难以达标，合规改造受阻；原有土地用途固化，若为适配新业态调整用地性质，将缩短土地使用年限，直接影响后续融资与资产退出。
面对多重关卡，项目团队跳出传统改造思维，以产权整合、结构优化、政策适配三维路径破局。针对产权分散难题，创新运用“产权回购+物业回租”组合模式，兼顾全体业主权益，高效完成房源归集；针对表决规则限制，通过资产拆分、设立全资SPV等方式优化权利结构，并依法履行相关表决程序；针对用地政策约束，深度研读地方更新政策，协助业主借助政策通道推动业态升级。
整套方案落地后，如今老旧卖场褪去颓败外衣，蝶变为高阶商务地标，契合公募REITs底层资产要求及险资等主流资方准入标准，分期改造稳步推进，已成为中心城区老旧商业破茧重生的鲜活切片。
“新周期下的市场化既有空间再造，讲求全方位能力较量：既要做好硬件改造，更要依托专业能力搭建合规架构、激活产业活力、释放资产潜能。”石律师常年服务房企、产业基金与资管机构，经办城市更新项目数百个，亲历房地产行业从“造城拓土”到“存量焕活”的转型。她认为，城市更新已从空间改造转向规则重构。面对产权归集、政策适配、退出通道等复杂关卡，专业法律服务的深度介入与前置布局，不是锦上添花的辅助，而是破局突围的刚需。
PART 03.
发展“承重墙”
新规洗礼与国资引领的湾区新景
长线资本伏脉千里，市场化资本激活动能。不同资本各有其节奏与落点，在大湾区，国有平台承续城市记忆，以温情与担当推动更新转型。行业回归“留改拆”并举、保护优先的发展模式，法治与规范贯穿全程。专业法律服务平衡民生福祉与资产权益，陪伴城市从容生长。
“大湾区城市更新正步入法治为基石、产业为核心、精细运营为支撑的新阶段。行业挤掉泡沫，回归本质，告别高杠杆的快进快出，转向长周期精耕细作。”
“大湾区的城市革新，不是简单地拆旧建新，而是在历史与现实之间搭一座桥——桥上跑着产业，桥下流着民生。”中伦合伙人周拯如此阐释。2008年执业，恰逢广东城市更新从萌芽走向爆发。执业以来，他已落地五十余个大湾区城市更新项目，见证了大湾区从“三旧改造”试点到法治化迭代的过程。
在他看来，大湾区是中国城市更新的重要先行地和试验田，而广州于2024年以地方性立法正式确立的“依法征收、净地出让”城中村改造新模式，悄然改写行业样貌：地方国企成为改造实施与融资统筹的主体，传统股权并购、联合操盘等合作路径收窄。地方国企虽有政策与融资优势，但缺乏资本与开发运营经验；央企具备雄厚资本与成熟的操盘经验，却又受准入门槛限制。二者优势互补，如何在新规框架下构建合作路径，成为旧改落地的关键。
周律师于2025年主办的广州某旧村改造央地合作项目，成为广州城市更新新模式下的首轮央地合作探索。新旧规则切换之下，央地双方资源错配、权责划分、资金闭环、监管边界均缺少明确实操指引。对此，项目组没有在既有框架里打转，而是沉入新模式的底层逻辑，从政策条文、资金流向、监管要求、权责划分等维度层层拆解。
突破口逐渐清晰：由地方国企设立专项项目公司作为合作平台，引入央企参股。地方国企负责统一招标采购与项目统筹；央企则通过向项目公司增资扩股认缴项目资本金，为项目提供资本支撑。但真正的难点在于法律关系的精密设计：项目公司、地方国企、央企股东、工程供应商、土地原始产权主体之间，涉及政策性款项规范使用、款项代收代付、工程代管、收益分配等多重法律关系。需要梳理每一种资金流向的合规通道：央企出资如何合规进入项目公司，而不触发国资投资红线？工程款如何通过架构设计合规支付，同时保留地方国企的招标主体责任？收益如何分配，才能既满足央企投资回报预期，又不违反地方国企作为改造主体的功能定位与监管要求？
针对上述问题，项目组设计了一套“双层资金池+三方共管账户”架构——所有款项先进入共管账户，再根据预设条件自动分流，每一笔流向都有据可查、有约可依。最终方案获得区政府及各方国企认可，首批落地项目总投资超210亿元，成为广州新规下央地合作的破冰之作。
“国资城市更新项目的难题，是历史包袱与现实约束的叠加，核心思路是分类甄别、依规处置、利益平衡、闭环合规。国资主导的旧城焕新，不是守住边界，而是在底线之上找到出路。国资城市更新律师不能只做合同审查员，要成为全周期资源整合者。”周律师直言，大湾区城市更新正步入法治为基石、产业为核心、精细运营为支撑的新阶段。行业挤掉泡沫，回归本质，告别高杠杆的快进快出，转向长周期精耕细作。
城市更新不只是建筑形态的迭代，更是城市文脉与生机的延续。老旧厂房封存着工业记忆，零散产权承载着民生期许，街角巷道流淌着市井烟火，城市地标蕴藏着市场智慧。每一寸既有空间，都是今朝与昨夕交叠的城市年轮，也是长期主义者守护的吉光片羽。法律服务的底色，恰如城市更新的初衷，不是推倒重来的决绝，而是在每一处存量场域中，找到过去与未来握手言和的方式，不辜负城市车水马龙，不薄待岁月川流不息。