7月21日，华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏中海消费REIT”，基金代码：180607）发布第2季度报告。

　　华夏中海消费REIT为契约型封闭式，存续期限为自基金合同生效之日2025年10月20日起24年；基金管理人为华夏基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中信证券股份有限公司。

　　该基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利；剩余基金资产将投资于固定收益品种投资。本基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　该基金持有的不动产为位于广东省佛山市的映月湖环宇城项目，以自持购物中心资产提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广服务费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。

　　高额费用拖累盈利，净利润为负

　　尽管底层资产佛山映月湖环宇城项目出租率维持100%的满租状态，平均租金单价达156.39元/平方米/月，但项目层面的高额费用支出拖累了整体盈利表现。

　　二季度，华夏中海消费REIT实现收入3280.68万元，息税折旧及摊销前利润1926.02万元，净利润-51.93万元，管理人称“符合预期”。

　　澎湃新闻注意到，项目层面，营业成本及费用合计达3896.22万元。财务费用1869.63万元，占营业成本总额的47.98%；物业运营成本为1031.19万元，占比26.47%，两项合计已占营业成本的七成以上，达到74.45%。

　　从基金层面看，期内计提的运营管理机构基础管理费达508.46万元，加上激励管理费4.93万元，合计超过513万元。基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理费及托管费合计约83.14万元。运营管理费占当期营业收入的比重超过15%。

　　对于不动产基金收益分配情况，报告显示，本期可供分配金额1701.84万元，单位可供分配金额0.0567元。而一季度可供分配金额为1645.77万元，单位可供分配金额0.0549元，两相对比，二季度可供分配金额虽环比微增，增幅约3.41%。

　　本季度实际分配金额为1645.50万元，单位实际分配金额0.0548元；今年实际分配金额2945.40万元，单位实际分配金额0.0982元。报告期现金流分派率为1.07%，年化现金流分派率为4.25%。

　　项目公司或面临集中换约

　　公告显示，期内，佛山映月湖环宇城收缴率为100%；期末，不动产项目可供出租面积69721.90平方米，实际出租面积69721.90平方米；入驻租户数量共计233家，租约加权平均剩余租期为3.83年，租金单价水平为156.39元/平方米/月。

　　据该REIT申报阶段的问询问题，截至2025年3月31日，项目在执行租约2025年至2027年拟到期租约面积占比分别达29.52%、15.75%和18.04%，三年合计超过63%。

　　虽然二季报显示租约加权平均剩余租期为3.83年，但未来三年面临大面积集中换租或续约。据此前的申报材料，截至2025年3月31日，项目实现品牌租户数量的更迭率达98.19%，近三年一期，映月湖环宇城项目的整体续约率为37.74%。

　　与此同时，期末，项目公司总负债达11.26亿元，较上年末的2.48亿元增长354.21%。其中，长期借款从上年末的1.93亿元激增至10.56亿元，增幅达447.20%。

　　对此，管理人解释，期末总负债较上年末增加8.78亿元，主要是项目公司在今年1月完成对SPV公司的吸收合并，项目公司存续并继承了SPV公司的全部资产和负债，其中包括SPV公司原有的专项计划借款8.63亿元。因此总负债的变动主要是根据招募说明书披露进行的交易安排引起，其变动不具有持续性。